利空上海股票手机开户出尽，三湘印象(000863)轻装再出发

5月28日，深交所发布一系列问询函，触及三湘形象(000863)（000863）、*ST盐湖（000792）、浮屠实业(000595)（000595）、紫光学大(000526)（000526）、ST银河（000806）等公司。其间，因为对三湘形象(000863)的问询中触及张艺谋等明星大佬及组织股东引发商场高度重视。而三湘形象(000863)本应于6月3日作出回复，之后再三推延最总算6月14日才完结问询函的回复作业。如此精心预备的86页答卷究竟有没有回答监管组织和出资者的困惑？

追寻发现，这份经过精心预备的准法律文书却被媒体从不同视点进行了解读。经过对互联和报纸上关于三湘形象(000863)的报导整理发现，绝大部分媒体对三湘形象(000863)的公告进行了正面解读，关于三湘形象(000863)的运营现状和未来抱达观情绪。

针对问询函中的14个问题，整理发现，要点在于张艺谋等导演团队到期是否续约以及相关影响问题（问询函问题1-（4））、地产事务拿地战略（问询函问题5）、存货周转率低下（问询函问题6）、燕郊项目存在危险（问询函问题9）以及融资额削减的考量要素（问询函问题14）等方面。经过对这些问题的盯梢了解了解到：

一、与张艺谋等导演聘期完毕但仍在寻求新的协作方法

针对问询函中问题1-（4）“关于张艺谋等导演团队到期是否续约以及相关影响问题”，三湘形象(000863)标明，依据之前的协议，跟着张艺谋导演的聘期于2019年5月完毕，现在子公司观形象与三位导演的聘期现已悉数完毕。但2019年4月，樊跃导演与观形象续签了《武汉“知音号”表演项目保护托付协议》；关于张艺谋导演没有续约的原因，问询函显现首要是因为张艺谋导演近阶段承当的国家级使命比较重兼顾不暇，公司未来将持续寻求与张导等三位导演的协作。一起，三湘形象(000863)与三位导演的协作方法将从“聘任制”转变为“项目制”。

据了解，张艺谋等3位导演为观形象先后打造了“形象”“又见”“最忆”“归来”四大黄金品牌。在演的项目包含“形象系列”5部：《形象刘三姐》《形象丽江》《形象大红袍》《形象普陀》和《形象武隆》；“又见系列”4部：《又见平遥》《又见五台山》《又见敦煌》和《又见马六甲》；“最忆系列”1部：《最忆是杭州》；“归来系列”1部：《归来三峡》；单品漂移式多维体会剧《知音号》，总共12部。已签约但没有公演的项目有《最忆韶山冲》《形象太极》《形象滇池》和《归来遵义·长征之路》4部。这些节目不仅为观形象的未来开展奠定了很好的根底，也展现了我国文明影响力、推动了中外文明交流。三湘形象(000863)标明会在之后的运营中运营好这些项目。

如此多的项目显现了张艺谋导演团队在协作期内的辛勤劳动和巨大效果。张艺谋导演团队保质保量的作业本能够获得约好的收益，终究却因商场改变而与媒体的说法相去甚远。

二、自动怠慢拿地节奏下降运营危险

针对问询函中问题5关于“三湘形象(000863)近3年仅新增土地储藏一宗，请结合职业开展状况阐明你公司关于房地产(512200)事务的定位及未来开展方向”的问题，三湘形象(000863)指出，近3年仅新增一宗土地储藏是公司根据本身判别，出于下降运营危险意图所作的自动挑选。

三湘形象(000863)指出，2016年中心作业会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，一起考虑到公司现有的土地储藏相对足够，可满意企业近几年开发出售的需求，所以作出了“稳步开展房地产(512200)业”的战略挑选，在此时点公司拿地趋于慎重，而是将作业的要点放在下降负债率以及推动存量土地的开发、预售许可证的获得和存货的出售作业上。经过尽力，三湘海尚福邸（上海浦东）、三湘海尚观邸（浙江杭州）两个项目进入了出售阶段。到2019年一季度，财物负债率下降至51.90%。

三湘形象(000863)标明，较低的财物负债率加上公司AA+的债项评级，标明公司具有较强的融资才能和富余的融资空间，再加上回流的出售资金，为公司未来持续深耕上海房地产(512200)商场的一起，活跃参与长三角、京津冀和粤港澳大湾区三大城市群开发制作、择机在以上区域新增土地储藏供给了资金保证；三湘形象(000863)还标明将紧跟房地产(512200)消费晋级节奏，杰出绿色科技地产的优势和价值，针对改进型细分商场，构成以绿色规划为龙头，集绿色制作、绿色装修、绿色运营相交融的开发运营方法。

三、加大预售许可证申领力度进步存货周转速度

针对问询函中问题6“已竣工项目长时刻未能结转收入的原因，并请结合你公司最近3年存货周转率改变状况及职业水平阐明本期存货周转率及未来加速存货周转拟采纳的方法”这一问题。三湘形象(000863)指出：

公司2018年度末已竣工存货余额23.29亿元，首要由三湘海尚福邸（上海浦东）、虹桥三湘广场（上海闵行）项目构成，约占已竣工项目存货余额的61%。其间：

三湘海尚福邸（上海浦东）项目因为受上海市严控房地产(512200)项目预售许可证批阅核发方针影响，获得预售许可证时刻较原方案严峻滞后，导致该项目在陈述期内未能完结清盘，一起也未能结转悉数收入。2019年，该项目才获得第二张预售许可证。到2019年5月31日，该项目住所部分现已悉数售罄。

虹桥三湘广场（上海闵行）项目现在仅剩0805地块上物业在售，出售率为55%。

参照企业年报、CRIC计算显现：2016年171家典型房企均匀存货周转率为0.40，公司2016年度存货周转率为0.42，高于职业均匀水平。2017年171家典型房企均匀存货周转率为0.36，公司2017年度存货周转率为0.17。2018年171家典型房企均匀存货周转率为0.35，公司2018年度存货周转率为0.1。形成此成果的首要原因是2018年项目所在地政府严控新房预售许可证，使得公司未能及时获得一切完结开发项意图预售许可证，影响了公司的出售及交给进展，然后导致存货周转率下降。

到2019年5月31日，陈述期末存货余额94.76亿元中的两个项目（三湘海尚福邸（上海浦东）、海尚观邸（浙江杭州））的存货出售了29.94亿元，存货周转速度现已得到敏捷进步。2019年一季度完结赢利3.81亿元，同比增加579.16%，使一季度末财物负债率下降至51.90%，远低于职业68.09%的均匀水平。现在公司正在赶紧对其他项目预售许可证的请求，争夺在2019年完结出售，一旦开端出售，还将会大幅进步出售金额，还将进一步加速公司存货周转，进一步下降公司财物负债率。

四、燕郊项目活跃推动中一旦建成效益可观

针对问询函中问题9：“年报显现，你公司部属子公司三河市湘德房地产(512200)开发有限公司到年度陈述发表日，部分地块出让方仍未彻底交地，三湘森林海尚城（河北燕郊）项意图开发有或许存在必定危险。”从公告中能够发现：

燕郊项目总用地面积为542.4465亩，总规划修建面积117.93万平方米。该项目坐落燕郊高新区燕高北路两边，与北京城市副中心通州仅一河之隔，间隔天安门直线间隔35公里左右，相较其他环京片区，其地缘优势显而易见。从北京东大桥到北京平谷区地铁22号线正在制作之中，该项目离最近的规划地铁站点约为2公里。该项目系2011年10月31日由部属子公司三河市湘德房地产(512200)开发有限公司（股东分别是上海三湘集团有限公司、江苏一德财物处理有限公司和张艺谋先生）经过揭露招拍挂中标获得，项目土地本钱90397.04万元。

公告显现，张艺谋先生为了立异艺术，将修建、文明、人居凝固为艺术，而成为森林海尚的股东之一，亲自为该项目规划了整体规划方案，并想象亲安闲森林海尚导演一台“形象系列”的演艺著作，完结艺术、修建的完美交融。

该项目共由6个板块组成。因为项目没有彻底具有交地条件，公司采纳的是移送一块制作一块的战略。现在，14号商服地块规划修建面积15.76万平方米，其间4号楼、5号楼已主体结构封顶，1至3号楼正在全面施工；15号住所地块规划修建面积16.86万平方米，现在正在全面施工。16-19号住所地块处于方案深化规划阶段和处理前期手续阶段。项目一旦建成，经济效益将十分可观。

关于未彻底到达“七通一平”、暂不具有交地条件交地的16-19号住所地块，三湘形象(000863)也标明一直在与当地政府活跃交流，争夺尽早完结剩下地块交地作业。

五、资金富余，开展潜力强

针对问询函中问题14：“年报显现，你公司筹资活动发生的现金流量净额为-10.37亿，同比增减-157.84%。”三湘形象(000863)作出如下回应：

公司近两年融资状况改变趋势到2018年为-10.37亿元，是根据对微观局势、房地产(512200)职业的中短期开展趋势的判别，也是公司遵循国家调控方针以及公司战略定位所作的自动挑选的成果。短期缩小融资规划没有对公司业绩发生晦气影响，反而下降了公司负债率，为公司供给了富余的融资空间，增强了公司未来项目出资的自动性、灵敏度。

具体状况阐明如下：

1、2018年政府提出“降杠杆、控危险，寻求健康持续开展”和“构建房地产(512200)商场健康开展的长效机制”的行动。因为公司现有的土地储藏相对足够，可满意企业近期开发出售的需求，一起也为了呼应国家新行动，坚持公司稳健开展的节奏，所以近三年公司仅在2017年储藏了一宗土地。但跟着现有项意图逐步推动，公司将活跃参与长三角、京津冀和粤港澳大湾区三大城市群开发制作，方案短期内涵以上区域择机新增土地储藏。

2、公司陈述期内存货94.76亿元，公司存货周转率约为0.1，形成此成果首要是因为2018年项目所在地政府严控新房预售许可证，使得公司未能及时获得一切完结开发项意图预售许可证，影响了公司的出售额，导致2018年公司业绩下滑。公司陈述期内94.76亿元的存货，其间78.27%（约合74.17亿元）的待出售楼盘都是坐落城市中心区域，或是国家级高新技术产业开发区。如：三湘形象(000863)名邸（上海浦东），处于浦东前滩（紧邻2010年世博会会址）中心区域；三湘海尚福邸（上海浦东）、三湘森林海尚城（河北燕郊）都在国家高新技术开发区内；现在公司正在赶紧对其他项目预售许可证的请求，争夺在2019年完结出售，快速回笼资金，进一步加速因为调控带来的陈述期内房地产(512200)事务存货周转速度。

3、公司屡次被评为“全国重合同守信用单位”“我国房地产(512200)百强企业”；尤其是在2017年中诚信证券评价有限公司上调公司债信用等级至AA+。公司在协作过的银行中诺言杰出，具有较强的融资才能，仅仅考虑到其时的微观调控，没有大幅扩张，故近三年公司只储藏了一宗土地。鉴于以上状况，使咱们公司现在处于低杠杆、低负债率的状态下运营，为日后公司调整事务方法、开展新项目预留了融资空间，也为公司未来持续安身上海，环绕长三角、京津冀、粤港澳大湾区等区域择机拓宽事务奠定了坚实的财政根底。

经过以上几个中心问题的整理，能够发现，三湘形象(000863)之所以会呈现“地产、文明事务营收、赢利双下滑”的状况，的确与外部大环境分不开，而此次大幅计提商誉减值将有助于三湘形象(000863)轻装上阵、轻松动身。一起，跟着公司存货的进一步去化，公司2019年的运营将会呈现爆发式增加，这在一季度的财报中现已有所表现。而跟着存量的去化、资金的回流，三湘形象(000863)将进入新一轮的扩张周期。

（本文不构成任何出资主张，信息发表内容以公司公告为准。出资者若据此操作，危险自担。）