可转债申购流程(久立特材)

在本年楼市预期反转的状况下，开发商拿地的热心也开端下降

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“炒地”炒成“地主” 开发商张狂拿地终酿苦果

土地是房地产商场的源头，土地商场的冷暖兴衰直接关系到房地产商场的后期发展趋势。在查询了最受注重的房价和外资要素后，上海证券报“聚集楼市这一刻”第三期，就从土地源头的最典型事情说起。

应该说，从土地源头对房地产商场进行整理，在近几年的宏观调控中，一向未予放松。但是，实践效果怎样呢？上海证券报独家获得的查询数据显现，尽管有关部分千叮万嘱，相关文件也在不断出台，但土地开发“两年为限”的办法仍有被变相架空之虞。

以我国楼市的桥头堡上海为例，在2006年-2007年间上海揭露招拍挂出让的大批地块中，不少至今仍不能投入商场，或是处于彻底搁置状况，或是被不断转让而未能开发。仅在浦东新区，两年间搁置或转让的土地项目便已近两成之多。即便那些所谓开发的，也大多是缓慢推动，真实进入商场供给的屈指可数，这也成为上海房地产商场供给偏紧、价格紧绷的重要原因之一。而开发商在银根继续紧缩的状况下，又面对土地搁置的高额付出本钱，这类自动或被迫的“囤地”，已成为套在其脖子上的桎梏。

“两年开发”成空谈

上海2006年3号土地出让公告中，浦东新区南码头地块被东方海外置业（上海）有限公司收入囊中。该幅土地占地面积5.7118公顷，是一幅坐落上海内外环间的住所用地。东方海外以4.18亿元的价格获得，高出开始价0.18亿元，折合楼板价为4056.63元/平方米。

昨日，记者找到了南码头地块现场，看到地块周边已围上外墙，但工地上未有一点点动态。

该项目全体占地规划并不算大，但地块处于世博会辐射区域，间隔上海世博局所在之地仅10分钟车程，可谓颇有潜力。早在东方海外两年前竞得该幅地块时，周边的在售新盘出售均价便已在11000-12000元/平方米。依照其时商场人士的猜测，在正常的开发进度下，南码头地块项目最早在2008年中旬便能开盘预售。但从现场状况来看，这一预期无疑早已失败。

这并非个别现象。记者手头把握的材料显现，上海2006年年头挂牌出让的一幅商业用地同样在搁置之列，2007年下半年拍出的一幅住所用地项目则已被转让了数次。内部数据更显现，2006年和2007年两年期间，上海揭露招拍挂出让的土地，有不少尚在搁置状况，现已易手出让的项目也不在少量。仅以出让规划居前的大区浦东新区为例，该区两年内出让的土地，搁置或转让的数量已占到全区出让土地的18%之多。

资金压力加大

“不是不想开发，首要仍是由于缺资金。”一位不愿意泄漏名字的民营房企负责人说。

据上海证券报记者在上海市房子土地资源管理局查实，这家小型房地产企业在2006年获得的土地项目，至今“四证”没有完全。也便是说，底子未能到达向银行贷款的要求。而银行贷款，关于绝大部分内地房企来说，依然是依赖度最高的融资途径。

2007年9月，由央行、银监会一起发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的告诉》中，对商业性房地产信贷方针进行了调整，着重对具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款。

“现在搞房产，开发商的自有资金占比越来越高。”一家银行的信贷部分负责人向记者泄漏。据他介绍，土地本钱和建安本钱一向占房地产开发进程中所需资金的大头，是需求拿出真金白银的。依照银行规则，除了“四证”完全等基本条件之外，开发商的自有资金还需到达必定份额才干放款。

但是，本年银根紧缩的状况，使得银行的放款门槛越来越高。“即便‘四证’现已完全了，银行还会挑三拣四地挑选其他条件。导致的一个结果是，早年要求自有资金份额是35%，现在现已上升到40%乃至50%。这样一来，一个项目的全体资金占比就变成：50%是自有资金，40%是银行贷款，剩下的10%则来自于出售回笼。”该人士说道。

这样的资金压力，关于许多中小型开发商来说都是“不行接受之重”。

在本年年头发布的《国务院关于促进节省集约用地的告诉》中，清晰土地搁置满2年的，依法应当无偿回收的要坚决予以履行；而土地搁置满1年不满2年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地搁置费，尤其是对搁置土地特别是搁置房地产用地要征缴增值地价。

这是继2007年《关于加大搁置土地处置力度的告诉》、《关于认真贯彻〈国务院关于处理城市低收入家庭住宅困难的若干意见〉进一步加强土地供给调控的告诉》连续出台之后，第三份关于怎么处理搁置土地问题的相关文件。

除掉方针方面的压力，囤地这一方法关于开发商资金链带来的急迫程度更是不容小觑。据一位开发商向记者介绍，现在土地囤积带来的资金本钱十分高。在本年货币方针继续紧缩的状况下，假如不能将土地及时地转换成项目出售以套取现金的话，关于资金链紧绷的开发商来说，无疑是落井下石。

“香饽饽”成了“烫手山芋”

北京师范大学金融研究中心提交的《我国房地产土地囤积及资金沉积评价陈述》提及，2002年至2006年，尽管房地产企业置办土地面积（除2004年）增长率在15%-30%之间，但房地产企业开发土地面积的增长率却在呈现逐年下降的趋势。其间，2005年和2006年房地产企业开发土地面积增长率乃至呈现负值。陈述指出，到2007年末，估量全国土地囤积面积实践或许到达10亿平方米。

陈述指出，房地产企业囤积土地的进程，一起也是资金沉积的进程。依据大略数据测算，到2006年，囤地所沉积的资金大约在2.4万亿元，其间，来自于银行信贷的资金或许高达1.32万亿元。关于房地产企业来说，假如想顺畅套取这些沉积在土地中的资金，无非是经过转让或开发两种途径。

在记者查询的部分搁置或出让地块中，不少是在中小开发商的名下，还有少量持有企业的主业并不是房地产。“前两年楼市火的时分，做房地产是赚取赢利最高的工业了，管他曾经做什么的，都掺和进来了。”一位民营企业老总坦率地说。

业内人士表明，一些企业拿地的初衷朴实便是为了“炒地”。假如能终究完结商品房出售，充沛获取土地价格上涨的收益当然最好不过；即便没有才能完结，捂个两三年等地价涨了，易手也能赚差价。“2007年的时分，土地卖方彻底是强势商场，即便连土地增值税都会转嫁给买方，卖方则是净赚。”一家外资房地产企业的出资部负责人说。

但到了2008年，房地产商场行情扶摇直上，使得这些本来的“香饽饽”成了“烫手山芋”。《国务院关于促进节省集约用地的告诉》中，进一步着重指出，在2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将搁置土地整理处置状况向国务院做出专题陈述。而在2007年发布的相关文件中，搁置土地的整理处置状况仅仅上报至国土资源部。关于土地搁置处理的注重，可见一斑。

北京师范大学金融研究中心的《陈述》表明，尽管单纯的地价上涨并不构成房价上涨的决定性要素，但囤地会导致商场供给不能构成有用的商品房供给，一起巨大的本钱开支正在使得房地产企业的整体财务状况稳健性敏捷下降。

关键词: 开发商苦果