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6月20日，民权县某地产企业发布了一条音讯：小麦换房，2元一斤。

依据该企业要求，假如潜在购房者持有八万斤小麦，在持有出售合同的状况下，就能够冲抵上限达16万元购房款，假如缺乏，企业付出额定的差价。

假如咱们依照当时河南东部小麦收买价3120元来核算，2元/斤的粮款相当于房企为购房者供给了一个12%的扣头。理论上这种形式既促进了房子的出售，又让利于农人，这关于当时小城市出售低迷，存在限价的楼市状况来说，或许是个有用的战略。

不过从粮食买卖实践的视点来看，这种出售形式中仍存在必定的危险，需求合理审视整个购销进程。

站在房企的视点，“小麦换房”的形式触及到货权的搬运，大宗产品，尤其是粮食，流动性较弱，假如不能及时变现，持仓进程中需求考虑到粮食的价格危险。以本年度小麦价格为例，本年第一季度，因为粉企关于后期产值的忧虑，以及封控引发的脉冲式需求添加，小麦的挂牌收买价格一度上涨到了3300元/吨的高位，但随着新麦的逐步上市和丰登各地丰登音讯的不断实现，小麦价格回落到3000元/吨的方位，大幅的动摇也添加了价格管理的难度。

数据来历：Wind，中信建投期货

关于粮食类的什物合同，需求规则货品的交货地址，时刻，方法和价格。上述几点要素都伴随着危险的呈现。

首要粮食需求寄存在指定的仓储单位。假如寄存在异地，企业需求依据运费以及变现的难易程度来考虑合同的交货地址是否能够承受：假如货品寄存地址偏僻，将添加变现难度以核验难度。

从交货时刻、交货方法和交货价格三个要素存在相互作用联系。假如是即期的货权搬运，意味着合同收效后，货权和相应职责的转化，这就触及到仓储和保管的费用从何时由谁来承当的问题。假如没有厘定清楚，后期仓储费用也是一个不小的数目，咱们假定1万吨粮食，依照每吨每天0.5元的仓储费用来核算，寄存一个月所需费用约为15万元。假如加上占用的资金本钱大约需求28万的水平。假如不能及时变现或厘清持仓费用，那么持有者或承当额定的本钱。

更为重要的是，粮食类货品因为其同质化和易蜕变的特色，更需求加强关于货权的查验和审阅。一方面企业需求确认货品是否实践存在，需求现场人员实地核验货品的数量以及寄存场所是否与合同相共同，除此以外，企业还要留意承储单位出具的仓单是否与合同内容共同。交货条款满意后，还要留意粮食的质量以及保管条件，以满意后期的变现或许转货权不至于发生较大的质量问题导致扣款。

本月初市场上发生过铝的重复质押的问题。尽管粮食的可质押性不如金属，可是也存在重复质押的前史和或许，需求细心查验货品自身和相应单据以防后期发生货权争议。

站在企业的视点，以粮换房在履行端存在必定的危险。相同关于购房者，以粮换房也需求克勤克俭。

首要，16万元的上限看似许多，但结合当地大户型5400元每平的房价来说这笔金钱仍有缺乏，假如依照当地30%的首付款来估量，一个130平的房子首付大约需求21万元，而这项活动相当于用粮食冲抵了76%的首付款，关于栽培者来说仍需求供给部分的流动性来完结购房。另一方面，假如完结了房源的签约置办，依照20年的时刻来还贷，月供大约2700元，一年约3.2万元。依据河南省统计局20年的数据，民权县当地乡村居民人均可支配收入1.3万元，城镇居民人均可支配收入3万元。依照此收入水平来折算，房产的月供的水平超过了月平均可支配收入。

数据来历：Wind，中信建投期货

假如进一步预算，当地小麦人均栽培面积约为8.3亩，即便在当地小麦亩产可高达840斤的状况下，40吨的产值至少对应着82亩的栽培面积，简略折算相当于10人供一房。关于农业人口，不管是“看天吃饭”的栽培收入，仍是外出打工的收益，长时间借款关于后期居民现金流或存在必定的约束，或约束其他范畴的消费开销。

那么这种“以粮换房”的形式假如推行到商丘全市，能够消化多少房地产面积呢？

假如将商丘20年450万吨的小麦产值依照2元/斤的价格折算，悉数收入去付出30%的首付款，大约能够消化掉1.38倍20年商丘本地的产品住宅出售面积。看起来以粮换房能够缓解该区域地产出售环比下降的状况。

数据来历：Wind，中信建投期货

可是这种以粮换房所引发反应是杂乱的。咱们假定房地产企业没有办法自己消化很多粮食，那么当企业完结合同签定后，房企的变现形式受限于直接搬运货权给买卖企业，或变现出售给终端企业。那么在货权搬运后，上述合同中或许发生的危险将向下流转嫁，或引发合同履行进程中的投诉、违约及其他危险。另一方面，高价收买将把高本钱搬运到下流企业，通过出产加工投放市场，意味着终端消费品价格的上行，这将会把通胀危险将从乡村分散到居民端。

别的，考虑到置办房产后，购房者仍将选用原有的方法来还贷，假如农产品价格正趋于上行通道，售粮收入能够完结归还；但假如粮价下行，收益缺乏以归还借款，则会发生居民的流动性危险。顾客在购买之前除了要考虑当下的需求，还要考虑长时间方案的可履行性。

归纳上述考虑，这种以粮购房的形式或许能够缓解当下低迷的出售状况，可是不管从房企仍是购房者来说，这样的一种买卖从短期和长时间均存在潜在的履行危险，而且危险有分散的或许。假如想要合理化这种买卖形式，企业可寻求与相关工业的公司进行协作，签定结构协议，并针对现货合同的特殊性做好对货品标的以及条款权责的厘清，以躲避履行进程中的危险。企业在面临当下的期货大幅震动的环境下对现货或许发生的共振效应，主张寻求期货公司或许危险子的协作，运用期货或许稳妥+期权的形式来躲避市场价格危险。