房地博时可转债基金净值产行业2022年中期策略：黎明渐进 吹沙见金

出资关键

职业层面：地产出售5月拐点已现，下半年有望持续改进。1)5月拐点已现，统计局全国商品房出售金额5月同比-38%(4月为-47%)，出售面积同比-32%(4月为-39%)。2)6月加快改进，30大中城出售6月日均出售套数较5月提高33.9%，较上一年6月同比-33.4%，5月-46.8%(到6月26日，除掉动摇较大的姑苏、青岛)。3)下半年出售有望持续改进，方针效应显现下，出售环比有望持续改进，基数效应下，单月出售同比增速有望持续收窄、转正。

地产方针仍将持续改进。1)与过往周期比较，方针改进持续时刻或许更长。回忆上一轮，地产方针持续改进直至单月出售、出资、房价同比均转正。而本轮周期基本面下行起伏超越以往，且房企、购房者、金融机构决心受冲击，方针改进的时刻会更长。2)与过往周期比较，方针力度也仍有较大空间。本轮因城施策为主，且现在关于改进性需求和中心城市力度缺乏。

房企层面：职业供应侧变革持续，优质房企获益。

1、职业仍面对资金压力，出清仍将持续。出售弱康复之下房企运营现金流难见到快速改进，1-5月房地产开发资金来源中出售回款同比下降36%，房地产开发资金来源同比下降26%。

2、优质房企获益趋势确认，比例提高，利润率改进。1)比例提高。上一年第二批次至本年一批次，国央企拿地金额占会集供地金额比重分别为76%、80%、79%，上一年榜首批次为52%。2)拿地利润率改进。测算2021年来，五批次会集供地毛利率分别为21.9%、25.0%、27.1%、28.7%、30.7%。

供应侧变革下，拿地利润率将在较长窗口期坚持改进。3)优质房企拿地力度有望提高。当时尽管优质房企拿地比例提高，但力度全体不高。跟着出售改进，头部房企也有望提高拿地力度。

复盘：活跃装备优质房企。从过往复盘来看，有两点趋势：1)地产职业肯定收益首要出现在三个阶段：出售转负预期方针放松、方针放松落地、出售康复阶段。当时出售康复初期，方针也仍将较长时刻坚持改进，仍是地产股装备阶段；2)每轮周期改变均有房企完成跨越式提高，上一轮是敢干快干的拼胆年代，而本轮是供应侧变革获益房企的年代。

危险提示：大起伏收紧按揭等购房杠杆、职业信用危险超预期、基本面康复力度低于预期。